這兩天準備 offer 時，學到跟賣家議價有兩種方式，一種是房價的 sold price 下降，另一種是賣家付部分的 closing cost。以下是我觀察到的差別...
Realtor 大多會建議買家要求賣家付 closing cost 的方式，因為當房價總值高時，他們不僅得到比較多的業績，也可能得到比較多的 commission fee。Commission fee 一般是總售價的 5~6%，seller agent 和 buyer agent 對分，如果 seller 沒有在 counter offer 特別註明，那就是由 sold price 算比例，如果特別註明是 "sold price - closing cost contribution"，才是以 seller 得到的淨受益計算。
對 buyer 來說，雖然 sold price 下降或 seller 付部份 closing cost，就當時房子總價來說是一樣的，但卻在其他地方發生差別。
seller 付 closing，可以讓 buyer 在交屋時的自備款下降，但要注意的是，seller 付的錢只能用在 lender fee 和 prepaid 的部份，不會到 down payment，所以如果 buyer 用多的現金付更多的 down payment，讓 loan amount 下降，lender fee 和 prepaid 也下降，降到少於 seller 願意 contribute 的金額，那 buyer 就會有損失。
多的現金不如用來 buy down rate，花在 "%discount"這一項，因為就算 seller 付了 closing，buyer 還是可以用來扣稅。closing fee 裡可以扣稅的項目包括 origination fee、discount fee、prepaid interest、prepaid property tax 和 mortgage insurance，所以用來 %discount 不僅讓之後的利率下降，也可在第一年增加扣稅的金額，增加退稅。
這裡 可以比較兩種 mortgage plan...
p.s. 若發現哪裡有錯，請指正...
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偷學到的...
做完房子的 inspection 後，下一步就是跟銀行申請貸款，lock rate。
"Lock rate" 是把當天找到最好的利率固定住，之後的 60 天內，如果利率上升，我們也不受到影響，如果利率下降很多，我們可以 "break the lock"，使用更低的利率。有些銀行會收 "relock fee"，有些不會。
在銀行提供的 "Good Faith Estimate (GFE)" 裡，其中有一項照貸款金額比例算的 "origination fee"，一般銀行收 1%，但有些銀行會給客戶"優惠"，在 GFE 裡填 0.75% or 0.875%，讓客戶以為有賺到，但這幾天才發現...銀行其實會用其他的方式補賺回來。一種方式是把 lender fee 裡的其他費用增加，例如 processing fee 或 underwriting fee，另一種是用 %discount 補回來。
%discount 是用來 buy down rate 的，例如...當天 0% discount (0 point) 的利率是 5.5%，但客戶可以用 buy down rate 的方式把利率下降，1 point (1%discount) 可能把利率降到 5.25% 也可能只有 5.375%，這不僅依市場決定，各家銀行也不同。1 point 等於 1% 的總貸款金額，這個費用會加在 lender fee 裡面。
每次找銀行估價時，他們大都只報價 0 point 的利率，卻不說 buy down 的部份。我們前兩天去 lock rate 的時候，終於偷學到...到底銀行是如何決定 buy down 多少 point 降多少利率了。
每個貸款營業員必須達到業績，例如 "100.5"或 "100.625"，當他們查利率時，每個利率後面會寫不同的數字，例如 "99.5" 或 "97.25"...etc. 決定的方式如下：
假設一個營業員要達到 100.5 的業績，而當天的利率表如下：
5.5% 99.5
5.25% 98.75
5.125% 97.75
5% 97.25
這位營業員給客戶估價 5.5%，他必須讓 origination fee + discount fee 達到 1% (100.5-99.5 = 1)；5.25% 時，達到1.75% (100.5-98.75 = 1.75)、5.125% 時，達到 3.25% (100.5-97.25 = 3.25)，5% 時，達到 3.75% (100.5-97.25 = 3.75)
而 origination fee 和 discount fee 的組合並不重要，重要的是，兩者相加後，必須達到某個數字。所以...當營業員估價時，說給客戶優惠 0.75% origination fee，但實際 lock rate 的時候，就可以從 discount fee 補回來，因為當 origination fee 的百分比下降時，discount fee 就會上升。跟客戶說 origination fee 可以打折，只是用來吸引客戶的，最後的 lender fee 並不受到影響。
除非...營業員原本要達到 100.625 的業績，他願意只達到 100.5，那客戶才有省到錢。
所以在比各家利率時，要注意 buy down point 的數字，有的看起來利率低，但需要 discount fee，這 discount fee 是在 closing 時要付，自備款會上升。
嗯...會仔細看到這裡的人...大概也跟我一樣是個精打細算的傢伙，希望你們看得懂囉~ 弄清楚對方的遊戲規則，我們才能省到錢！
"Lock rate" 是把當天找到最好的利率固定住，之後的 60 天內，如果利率上升，我們也不受到影響，如果利率下降很多，我們可以 "break the lock"，使用更低的利率。有些銀行會收 "relock fee"，有些不會。
在銀行提供的 "Good Faith Estimate (GFE)" 裡，其中有一項照貸款金額比例算的 "origination fee"，一般銀行收 1%，但有些銀行會給客戶"優惠"，在 GFE 裡填 0.75% or 0.875%，讓客戶以為有賺到，但這幾天才發現...銀行其實會用其他的方式補賺回來。一種方式是把 lender fee 裡的其他費用增加，例如 processing fee 或 underwriting fee，另一種是用 %discount 補回來。
%discount 是用來 buy down rate 的，例如...當天 0% discount (0 point) 的利率是 5.5%，但客戶可以用 buy down rate 的方式把利率下降，1 point (1%discount) 可能把利率降到 5.25% 也可能只有 5.375%，這不僅依市場決定，各家銀行也不同。1 point 等於 1% 的總貸款金額，這個費用會加在 lender fee 裡面。
每次找銀行估價時，他們大都只報價 0 point 的利率，卻不說 buy down 的部份。我們前兩天去 lock rate 的時候，終於偷學到...到底銀行是如何決定 buy down 多少 point 降多少利率了。
每個貸款營業員必須達到業績，例如 "100.5"或 "100.625"，當他們查利率時，每個利率後面會寫不同的數字，例如 "99.5" 或 "97.25"...etc. 決定的方式如下：
假設一個營業員要達到 100.5 的業績，而當天的利率表如下：
5.5% 99.5
5.25% 98.75
5.125% 97.75
5% 97.25
這位營業員給客戶估價 5.5%，他必須讓 origination fee + discount fee 達到 1% (100.5-99.5 = 1)；5.25% 時，達到1.75% (100.5-98.75 = 1.75)、5.125% 時，達到 3.25% (100.5-97.25 = 3.25)，5% 時，達到 3.75% (100.5-97.25 = 3.75)
而 origination fee 和 discount fee 的組合並不重要，重要的是，兩者相加後，必須達到某個數字。所以...當營業員估價時，說給客戶優惠 0.75% origination fee，但實際 lock rate 的時候，就可以從 discount fee 補回來，因為當 origination fee 的百分比下降時，discount fee 就會上升。跟客戶說 origination fee 可以打折，只是用來吸引客戶的，最後的 lender fee 並不受到影響。
除非...營業員原本要達到 100.625 的業績，他願意只達到 100.5，那客戶才有省到錢。
所以在比各家利率時，要注意 buy down point 的數字，有的看起來利率低，但需要 discount fee，這 discount fee 是在 closing 時要付，自備款會上升。
嗯...會仔細看到這裡的人...大概也跟我一樣是個精打細算的傢伙，希望你們看得懂囉~ 弄清楚對方的遊戲規則，我們才能省到錢！
Location
每次都聽 real estate 的人在講
買房子最重要的就是 "location, location , location"!
現在慢慢了解，說 location，也是要考慮很多的。
不只是學區的問題，還有離公司的遠近、附近的生活機能、房子的方位...等等。
最近積極的找房子，雖然已經限定在好的學區，離 CT 的公司開車十五分鐘的範圍內，登出 for sale 的房子很多，但考慮了多項 location 的問題後，能讓我們接受的卻非常少...
有一間是因為房子隔壁隔壁的後面有電塔...
有一間是面對兒童遊戲區...
有一間是面對小學的家長接送區...
有幾間是要不在馬路邊，就是離高速公路太近，會聽到車聲
再來是...主臥室會西曬的房子，晚上會太熱，都沒曬到的，採光又不好
以上的房子通通不考慮
還有還有，社區裡的年齡層、人種、小孩數量...等等，都是要考慮的。
location 完全 ok 的房子，有的格局我們不喜歡，有的沒有大浴缸，有的價錢太貴，或者 yard 太大或太小
實在是太困難了...租房子時從來就沒考慮那麼多，住起來也都好好的阿~ 買了房子就是長期的投資，要考慮的事實在太多了。這些地點稍有缺陷的房子，不也都有人可接受嗎？
目前找到一間終於什麼都很滿意的房子，但價錢卻比它的左鄰右舍來的貴，希望屋主能接受我們提供的 deal...
買房子最重要的就是 "location, location , location"!
現在慢慢了解，說 location，也是要考慮很多的。
不只是學區的問題，還有離公司的遠近、附近的生活機能、房子的方位...等等。
最近積極的找房子，雖然已經限定在好的學區，離 CT 的公司開車十五分鐘的範圍內，登出 for sale 的房子很多，但考慮了多項 location 的問題後，能讓我們接受的卻非常少...
有一間是因為房子隔壁隔壁的後面有電塔...
有一間是面對兒童遊戲區...
有一間是面對小學的家長接送區...
有幾間是要不在馬路邊，就是離高速公路太近，會聽到車聲
再來是...主臥室會西曬的房子，晚上會太熱，都沒曬到的，採光又不好
以上的房子通通不考慮
還有還有，社區裡的年齡層、人種、小孩數量...等等，都是要考慮的。
location 完全 ok 的房子，有的格局我們不喜歡，有的沒有大浴缸，有的價錢太貴，或者 yard 太大或太小
實在是太困難了...租房子時從來就沒考慮那麼多，住起來也都好好的阿~ 買了房子就是長期的投資，要考慮的事實在太多了。這些地點稍有缺陷的房子，不也都有人可接受嗎？
目前找到一間終於什麼都很滿意的房子，但價錢卻比它的左鄰右舍來的貴，希望屋主能接受我們提供的 deal...
Portland Housing Center
我們在 Newcomers' Handbook 找到 Portland Housing Center 的資訊 真的很幸運，因為他們的服務非常好。我們兩人加起來只要五十元而已，就可以去上一整天的課，跟兩年的諮詢。
今天有四個人來幫我們上課，包括了 housing center 的人、loan officer、real estate agent，還有 home inspector。他們幫我們準備了一大疊的講義，跟我們解釋了從找房子到最後成交的各個步驟，還有每一部要注意的事情。當然這些資訊在網路或書上都可以找得到，但有人跟我們一對一還是比較清楚，而且也更能針對 Oregon 的狀況做了解。更棒的是，今天只有我們兩人是學生，所以我們可以問所有我們想問的問題。他們都是 volunteer，來跟我們介紹他們的角色，但不表示我們要選他們來幫我們做。上完一整天的課之後，感覺非常的 overwhelmed，但非常充實，比自己看書研究要有效率多了！
以下是他們提供的講義裡提到的買房子的步驟：
Homebuyer education -> resolve credit issues -> determine what you can afford -> shop for a lender -> get pre-qualified and Good Faith Estimate -> select a lender -> secure loan pre-approval -> select a real estate agent -> preview homes -> make an offer -> put down earnest money -> have home inspections -> negotiate repairs -> shop for homeowner's insurance -> have home appraisal -> review closing documents -> sign loan documents -> documents record at County -> closing -> get keys, move-in -> make first mortgage payment
看起來真的是很複雜啊！但也覺得很興奮！因為聽完他們的講解之後，覺得買房子真是人生中的一件大事呢！有很多很多的決定要 make，很多很多的選擇，也有很多很多的學習。
昨天也查了一下 First-time Homebuyer Tax Credit 的規定，也許我們明年報稅是 non-resident，就沒辦法用這個 policy 了，不過這也延長了我們可以考慮和準備頭期款的時間。
Housing center 有 lists of loan officers、real estate agents...etc. 感覺可以信任他們的判斷，所以我們打算從他們的推薦裡開始找。下一步就是要去看 open house 還有 查各家銀行的利率和費用啦！
p.s. 感謝姊的提供，這裡可以依地址查到房屋漲跌的資料！
今天有四個人來幫我們上課，包括了 housing center 的人、loan officer、real estate agent，還有 home inspector。他們幫我們準備了一大疊的講義，跟我們解釋了從找房子到最後成交的各個步驟，還有每一部要注意的事情。當然這些資訊在網路或書上都可以找得到，但有人跟我們一對一還是比較清楚，而且也更能針對 Oregon 的狀況做了解。更棒的是，今天只有我們兩人是學生，所以我們可以問所有我們想問的問題。他們都是 volunteer，來跟我們介紹他們的角色，但不表示我們要選他們來幫我們做。上完一整天的課之後，感覺非常的 overwhelmed，但非常充實，比自己看書研究要有效率多了！
以下是他們提供的講義裡提到的買房子的步驟：
Homebuyer education -> resolve credit issues -> determine what you can afford -> shop for a lender -> get pre-qualified and Good Faith Estimate -> select a lender -> secure loan pre-approval -> select a real estate agent -> preview homes -> make an offer -> put down earnest money -> have home inspections -> negotiate repairs -> shop for homeowner's insurance -> have home appraisal -> review closing documents -> sign loan documents -> documents record at County -> closing -> get keys, move-in -> make first mortgage payment
看起來真的是很複雜啊！但也覺得很興奮！因為聽完他們的講解之後，覺得買房子真是人生中的一件大事呢！有很多很多的決定要 make，很多很多的選擇，也有很多很多的學習。
昨天也查了一下 First-time Homebuyer Tax Credit 的規定，也許我們明年報稅是 non-resident，就沒辦法用這個 policy 了，不過這也延長了我們可以考慮和準備頭期款的時間。
Housing center 有 lists of loan officers、real estate agents...etc. 感覺可以信任他們的判斷，所以我們打算從他們的推薦裡開始找。下一步就是要去看 open house 還有 查各家銀行的利率和費用啦！
p.s. 感謝姊的提供，這裡可以依地址查到房屋漲跌的資料！
First home buyer info in Portland Area
10.29.08
最近聽到的資訊，總歸還是住在 Beaverton 學區最好。Bethany 是目前大家公認比較好的區，但大部分是台灣人、中國人和印度人。
10.28.08
最近開始蒐集買房子的資訊了，打算等明年年中 CT 身分穩定了就來看房子，希望明年或後年能存夠頭期款。現在除了存錢之外，就是學習一些相關的知識。我在 "Newcomer's Handbooks for Portland" 找到了一些有用的網站，把它們列在這裡，讓現在或以後要在這裡買房子的人可以參考 (這樣 CT 也能連到我找的資訊)。如果有人知道其他有用的資訊，也請提供給我們吧~~
查 crime rate - 這只能查 Portland area...還不知道哪裡可以查 Portland 以外的
Portland Housing Center - 花五十元去學一些資訊，我們打算十一或十二月來去上看看
(持續增加中...)
最近聽到的資訊，總歸還是住在 Beaverton 學區最好。Bethany 是目前大家公認比較好的區，但大部分是台灣人、中國人和印度人。
10.28.08
最近開始蒐集買房子的資訊了，打算等明年年中 CT 身分穩定了就來看房子，希望明年或後年能存夠頭期款。現在除了存錢之外，就是學習一些相關的知識。我在 "Newcomer's Handbooks for Portland" 找到了一些有用的網站，把它們列在這裡，讓現在或以後要在這裡買房子的人可以參考 (這樣 CT 也能連到我找的資訊)。如果有人知道其他有用的資訊，也請提供給我們吧~~
查 crime rate - 這只能查 Portland area...還不知道哪裡可以查 Portland 以外的
Portland Housing Center - 花五十元去學一些資訊，我們打算十一或十二月來去上看看
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