Negotiation closing cost

這兩天準備 offer 時，學到跟賣家議價有兩種方式，一種是房價的 sold price 下降，另一種是賣家付部分的 closing cost。以下是我觀察到的差別...

Realtor 大多會建議買家要求賣家付 closing cost 的方式，因為當房價總值高時，他們不僅得到比較多的業績，也可能得到比較多的 commission fee。Commission fee 一般是總售價的 5~6%，seller agent 和 buyer agent 對分，如果 seller 沒有在 counter offer 特別註明，那就是由 sold price 算比例，如果特別註明是 "sold price - closing cost contribution"，才是以 seller 得到的淨受益計算。

對 buyer 來說，雖然 sold price 下降或 seller 付部份 closing cost，就當時房子總價來說是一樣的，但卻在其他地方發生差別。

seller 付 closing，可以讓 buyer 在交屋時的自備款下降，但要注意的是，seller 付的錢只能用在 lender fee 和 prepaid 的部份，不會到 down payment，所以如果 buyer 用多的現金付更多的 down payment，讓 loan amount 下降，lender fee 和 prepaid 也下降，降到少於 seller 願意 contribute 的金額，那 buyer 就會有損失。

多的現金不如用來 buy down rate，花在 "%discount"這一項，因為就算 seller 付了 closing，buyer 還是可以用來扣稅。closing fee 裡可以扣稅的項目包括 origination fee、discount fee、prepaid interest、prepaid property tax 和 mortgage insurance，所以用來 %discount 不僅讓之後的利率下降，也可在第一年增加扣稅的金額，增加退稅。

這裡 可以比較兩種 mortgage plan...

p.s. 若發現哪裡有錯，請指正...