Negotiation closing cost

這兩天準備 offer 時,學到跟賣家議價有兩種方式,一種是房價的 sold price 下降,另一種是賣家付部分的 closing cost。以下是我觀察到的差別...

Realtor 大多會建議買家要求賣家付 closing cost 的方式,因為當房價總值高時,他們不僅得到比較多的業績,也可能得到比較多的 commission fee。Commission fee 一般是總售價的 5~6%,seller agent 和 buyer agent 對分,如果 seller 沒有在 counter offer 特別註明,那就是由 sold price 算比例,如果特別註明是 "sold price - closing cost contribution",才是以 seller 得到的淨受益計算。

對 buyer 來說,雖然 sold price 下降或 seller 付部份 closing cost,就當時房子總價來說是一樣的,但卻在其他地方發生差別。

seller 付 closing,可以讓 buyer 在交屋時的自備款下降,但要注意的是,seller 付的錢只能用在 lender fee 和 prepaid 的部份,不會到 down payment,所以如果 buyer 用多的現金付更多的 down payment,讓 loan amount 下降,lender fee 和 prepaid 也下降,降到少於 seller 願意 contribute 的金額,那 buyer 就會有損失。

多的現金不如用來 buy down rate,花在 "%discount"這一項,因為就算 seller 付了 closing,buyer 還是可以用來扣稅。closing fee 裡可以扣稅的項目包括 origination fee、discount fee、prepaid interest、prepaid property tax 和 mortgage insurance,所以用來 %discount 不僅讓之後的利率下降,也可在第一年增加扣稅的金額,增加退稅。

這裡 可以比較兩種 mortgage plan...

p.s. 若發現哪裡有錯,請指正...

4 comments:

material girl said...

妳真是精打細算啊. ^^b

當時我們就是這樣喔, closing cost 比 seller credit 要少. 但是還是有解決方式的, 如果 buyer agent 夠精明的話, 因為 escrow 上面的數學項目是大家都可以給買方 credit 的啊. 例如賣方付錢給 buyer agent, buyer agent 給 買方 credit, 這樣就等於把多出來的金額退給買方了.

(嗯, 非常複雜...)

YY said...

喔~~~ 原來還有這種方法啊...真的是很複雜...
我們現在是用多的錢拿去 buy down,這樣每個月就可以付比較少了。

TiffanyWang said...

你好..我最近想在波特蘭租屋買屋...看到你的文章...覺得很實用..是否可以將你的文章..收錄到我的部落格呢? 我會註明出處..謝謝!!

YY said...

Hi Tiffany,

好阿~ 沒問題
你的 blog 好多和買房子相關的資訊呢!祝你租屋買屋順利啦!如果之後有和 Portland 相關的問題,也歡迎來問喔~