Up
很好看喔~~ ^^b Pixar + Disney 的片除了動畫 3D 做得好之外，還有創意有趣的故事情節，我們從頭笑到尾，這絕對是年度最佳動畫片啦！
官方網站在這：Up
之前看到的新聞，Oregon 這邊有人用氣球綁在椅子上飛越沙漠在 Idaho 降落。
Negotiation closing cost
這兩天準備 offer 時，學到跟賣家議價有兩種方式，一種是房價的 sold price 下降，另一種是賣家付部分的 closing cost。以下是我觀察到的差別...
Realtor 大多會建議買家要求賣家付 closing cost 的方式，因為當房價總值高時，他們不僅得到比較多的業績，也可能得到比較多的 commission fee。Commission fee 一般是總售價的 5~6%，seller agent 和 buyer agent 對分，如果 seller 沒有在 counter offer 特別註明，那就是由 sold price 算比例，如果特別註明是 "sold price - closing cost contribution"，才是以 seller 得到的淨受益計算。
對 buyer 來說，雖然 sold price 下降或 seller 付部份 closing cost，就當時房子總價來說是一樣的，但卻在其他地方發生差別。
seller 付 closing，可以讓 buyer 在交屋時的自備款下降，但要注意的是，seller 付的錢只能用在 lender fee 和 prepaid 的部份，不會到 down payment，所以如果 buyer 用多的現金付更多的 down payment，讓 loan amount 下降，lender fee 和 prepaid 也下降，降到少於 seller 願意 contribute 的金額，那 buyer 就會有損失。
多的現金不如用來 buy down rate，花在 "%discount"這一項，因為就算 seller 付了 closing，buyer 還是可以用來扣稅。closing fee 裡可以扣稅的項目包括 origination fee、discount fee、prepaid interest、prepaid property tax 和 mortgage insurance，所以用來 %discount 不僅讓之後的利率下降，也可在第一年增加扣稅的金額，增加退稅。
這裡 可以比較兩種 mortgage plan...
p.s. 若發現哪裡有錯，請指正...
Realtor 大多會建議買家要求賣家付 closing cost 的方式，因為當房價總值高時，他們不僅得到比較多的業績，也可能得到比較多的 commission fee。Commission fee 一般是總售價的 5~6%，seller agent 和 buyer agent 對分，如果 seller 沒有在 counter offer 特別註明，那就是由 sold price 算比例，如果特別註明是 "sold price - closing cost contribution"，才是以 seller 得到的淨受益計算。
對 buyer 來說，雖然 sold price 下降或 seller 付部份 closing cost，就當時房子總價來說是一樣的，但卻在其他地方發生差別。
seller 付 closing，可以讓 buyer 在交屋時的自備款下降，但要注意的是，seller 付的錢只能用在 lender fee 和 prepaid 的部份，不會到 down payment，所以如果 buyer 用多的現金付更多的 down payment，讓 loan amount 下降，lender fee 和 prepaid 也下降，降到少於 seller 願意 contribute 的金額，那 buyer 就會有損失。
多的現金不如用來 buy down rate，花在 "%discount"這一項，因為就算 seller 付了 closing，buyer 還是可以用來扣稅。closing fee 裡可以扣稅的項目包括 origination fee、discount fee、prepaid interest、prepaid property tax 和 mortgage insurance，所以用來 %discount 不僅讓之後的利率下降，也可在第一年增加扣稅的金額，增加退稅。
這裡 可以比較兩種 mortgage plan...
p.s. 若發現哪裡有錯，請指正...
偷學到的...
做完房子的 inspection 後，下一步就是跟銀行申請貸款，lock rate。
"Lock rate" 是把當天找到最好的利率固定住，之後的 60 天內，如果利率上升，我們也不受到影響，如果利率下降很多，我們可以 "break the lock"，使用更低的利率。有些銀行會收 "relock fee"，有些不會。
在銀行提供的 "Good Faith Estimate (GFE)" 裡，其中有一項照貸款金額比例算的 "origination fee"，一般銀行收 1%，但有些銀行會給客戶"優惠"，在 GFE 裡填 0.75% or 0.875%，讓客戶以為有賺到，但這幾天才發現...銀行其實會用其他的方式補賺回來。一種方式是把 lender fee 裡的其他費用增加，例如 processing fee 或 underwriting fee，另一種是用 %discount 補回來。
%discount 是用來 buy down rate 的，例如...當天 0% discount (0 point) 的利率是 5.5%，但客戶可以用 buy down rate 的方式把利率下降，1 point (1%discount) 可能把利率降到 5.25% 也可能只有 5.375%，這不僅依市場決定，各家銀行也不同。1 point 等於 1% 的總貸款金額，這個費用會加在 lender fee 裡面。
每次找銀行估價時，他們大都只報價 0 point 的利率，卻不說 buy down 的部份。我們前兩天去 lock rate 的時候，終於偷學到...到底銀行是如何決定 buy down 多少 point 降多少利率了。
每個貸款營業員必須達到業績，例如 "100.5"或 "100.625"，當他們查利率時，每個利率後面會寫不同的數字，例如 "99.5" 或 "97.25"...etc. 決定的方式如下：
假設一個營業員要達到 100.5 的業績，而當天的利率表如下：
5.5% 99.5
5.25% 98.75
5.125% 97.75
5% 97.25
這位營業員給客戶估價 5.5%，他必須讓 origination fee + discount fee 達到 1% (100.5-99.5 = 1)；5.25% 時，達到1.75% (100.5-98.75 = 1.75)、5.125% 時，達到 3.25% (100.5-97.25 = 3.25)，5% 時，達到 3.75% (100.5-97.25 = 3.75)
而 origination fee 和 discount fee 的組合並不重要，重要的是，兩者相加後，必須達到某個數字。所以...當營業員估價時，說給客戶優惠 0.75% origination fee，但實際 lock rate 的時候，就可以從 discount fee 補回來，因為當 origination fee 的百分比下降時，discount fee 就會上升。跟客戶說 origination fee 可以打折，只是用來吸引客戶的，最後的 lender fee 並不受到影響。
除非...營業員原本要達到 100.625 的業績，他願意只達到 100.5，那客戶才有省到錢。
所以在比各家利率時，要注意 buy down point 的數字，有的看起來利率低，但需要 discount fee，這 discount fee 是在 closing 時要付，自備款會上升。
嗯...會仔細看到這裡的人...大概也跟我一樣是個精打細算的傢伙，希望你們看得懂囉~ 弄清楚對方的遊戲規則，我們才能省到錢！
"Lock rate" 是把當天找到最好的利率固定住，之後的 60 天內，如果利率上升，我們也不受到影響，如果利率下降很多，我們可以 "break the lock"，使用更低的利率。有些銀行會收 "relock fee"，有些不會。
在銀行提供的 "Good Faith Estimate (GFE)" 裡，其中有一項照貸款金額比例算的 "origination fee"，一般銀行收 1%，但有些銀行會給客戶"優惠"，在 GFE 裡填 0.75% or 0.875%，讓客戶以為有賺到，但這幾天才發現...銀行其實會用其他的方式補賺回來。一種方式是把 lender fee 裡的其他費用增加，例如 processing fee 或 underwriting fee，另一種是用 %discount 補回來。
%discount 是用來 buy down rate 的，例如...當天 0% discount (0 point) 的利率是 5.5%，但客戶可以用 buy down rate 的方式把利率下降，1 point (1%discount) 可能把利率降到 5.25% 也可能只有 5.375%，這不僅依市場決定，各家銀行也不同。1 point 等於 1% 的總貸款金額，這個費用會加在 lender fee 裡面。
每次找銀行估價時，他們大都只報價 0 point 的利率，卻不說 buy down 的部份。我們前兩天去 lock rate 的時候，終於偷學到...到底銀行是如何決定 buy down 多少 point 降多少利率了。
每個貸款營業員必須達到業績，例如 "100.5"或 "100.625"，當他們查利率時，每個利率後面會寫不同的數字，例如 "99.5" 或 "97.25"...etc. 決定的方式如下：
假設一個營業員要達到 100.5 的業績，而當天的利率表如下：
5.5% 99.5
5.25% 98.75
5.125% 97.75
5% 97.25
這位營業員給客戶估價 5.5%，他必須讓 origination fee + discount fee 達到 1% (100.5-99.5 = 1)；5.25% 時，達到1.75% (100.5-98.75 = 1.75)、5.125% 時，達到 3.25% (100.5-97.25 = 3.25)，5% 時，達到 3.75% (100.5-97.25 = 3.75)
而 origination fee 和 discount fee 的組合並不重要，重要的是，兩者相加後，必須達到某個數字。所以...當營業員估價時，說給客戶優惠 0.75% origination fee，但實際 lock rate 的時候，就可以從 discount fee 補回來，因為當 origination fee 的百分比下降時，discount fee 就會上升。跟客戶說 origination fee 可以打折，只是用來吸引客戶的，最後的 lender fee 並不受到影響。
除非...營業員原本要達到 100.625 的業績，他願意只達到 100.5，那客戶才有省到錢。
所以在比各家利率時，要注意 buy down point 的數字，有的看起來利率低，但需要 discount fee，這 discount fee 是在 closing 時要付，自備款會上升。
嗯...會仔細看到這裡的人...大概也跟我一樣是個精打細算的傢伙，希望你們看得懂囉~ 弄清楚對方的遊戲規則，我們才能省到錢！
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